Apport pour un crédit immobilier : Combien apporter et pourquoi ?

apport prêt immobilier

Une question revient très souvent en RDV avec mes clients : « Combien d’apport doit-on mettre idéalement pour notre projet ? Et d’ailleurs, pourquoi doit-on mettre un apport ? »

C’est une très bonne question et sa réponse est cohérente vous allez le voir. Tout cela est bien sûr une histoire de chiffres et de risque pour la banque.

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Pourquoi doit-on mettre un apport pour son prêt immobilier

Lorsque vous faîtes un prêt immobilier, vous devez financer, en plus du prix du bien « net vendeur », de nombreux autres frais :

  • Frais d’agence (s’il y en a)
  • Frais de notaire
  • Frais de garantie
  • Frais de dossier banque
  • Frais de courtage (si vous passez par un courtier)

Ces frais s’ajoutent au prix du bien. Ainsi, ces frais peuvent représenter entre 10 et 20% du prix du bien environ (selon le montant du bien, et surtout selon qu’il y ai ou non des frais d’agence !).

Le problème pour la banque est que si elle vous finance ces frais, elle finance plus que la valeur réelle de votre bien (prix de vente net vendeur).

Le risque pour la banque ici, c’est que vous ne remboursiez pas votre crédit. En effet, elle n’aurait pas la capacité à se rembourser avec la vente de votre bien car le prix de vente serait inférieur au montant du prêt en cours.

Voilà pourquoi la banque préfère fortement lorsqu’il y a un apport.

Apport
= Diminution du risque pour la banque
= Facilité d’obtention d’un accord

Un projet sans apport : Difficile mais pas impossible

Les médias relaient très souvent le fait qu’un prêt immobilier doit se faire nécessairement avec un apport. Cette affirmation est fausse et il est encore aujourd’hui tout à fait possible d’emprunter sans apport. Attention cependant, ce n’est pas ouvert à tous.

Les critères souvent vérifiés dans ces cas là sont les suivants :

  • Un minimum d’épargne de côté (certains voudront des chiffres, donc idéalement 10000€ minimum même s’il n’y a pas de règles spécifiques, cela dépend des banques)
  • Une situation professionnelle stable (CDI, ou fonction publique, ou similaire)
  • Idéalement pas de crédits en cours
  • Idéalement un projet sans frais d’agence (la banque aura moins de frais annexes à financer)

Ces règles ne sont pas gravées dans le marbre mais constituent des prérequis important pour espérer obtenir un accord pour un prêt immobilier sans apport.

Quel montant d’apport mettre pour satisfaire la banque ?

La banque souhaite idéalement vous prêter de l’argent au maximum sur la valeur réelle du bien, hors frais. Le montant d’apport idéal pour la banque sera donc l’apport qui couvrira les frais. (cf liste des frais plus haut)

Ce montant d’apport idéal varie donc selon votre projet. Nous parlons ici d’un apport « idéal ». Le moindre apport que vous pouvez ajouter à votre projet sera un avantage pour votre dossier.

Vous ne pouvez apporter que le montant des frais de notaire ? Cela est déjà très bien et une majorité de banque se satisfera de cela.

Que faire si je n’ai ni apport ni épargne ?

Votre projet immobilier sera jugé « prématuré » par les banques dans ces cas là. Je vous conseille de mettre en place une dynamique d’épargne vous permettant de solder vos crédits en cours si existant, et de mettre le nécessaire de côté. Il s’agit ici de « forcer » son épargne afin de rendre votre profil positif auprès des banques pour votre futur projet.

Cela peut être aussi l’occasion, si vous êtes jeunes primo-accédant, de parler avec vos parents pour voir si une donation est possible. Cela sera un réel coup de pouce pour vous qui vous permettra d’accéder à la propriété plus rapidement. Bien sûr, ce n’est pas possible pour tout le monde.

Autre élément encore qui peut être considéré comme un apport : La prime action logement. Elle est actuellement possible pour les projets dans le neuf mais sous conditions. Nous en reparlerons dans un futur article !